Maar dan is het 2013, het jaar waarin minister Blok (Wonen en Rijksdiensten) zijn bom onder de woningcorporaties mag doorvoeren: de verhuurdersheffing. Corporaties vrezen dat dit het einde is van de sociale woningbouw en velen blazen investeringen voor nieuwe bouwprojecten af. Het is het moment dat het eerste Co-Green project (Stadstuin Overtoom) onder de loep genomen moet worden en ambities een keiharde economische vertaling krijgen. De geschiedenis laat zien dat dit soort momenten niet zelden aanleiding zijn om ‘verheffende’ projecten tot op het bot uit te kleden.

‘We móeten wel’

‘Ik geloof niet dat het nu zo’n andere tijd is dan bij het begin’, zegt Ilse. ‘Het is maar net hoe je je focus legt. Ook toen we begonnen stond niemand te springen om dure duurzame woningen te bouwen en evenmin liep de geldkraan over.’ Ze zegt het nuchter en weigert zich te laten opjagen door allerlei crisis-gesomber. Investeren in duurzaam bouwen en wonen is geen idealisme, onderstreept ze. ‘Het is noodzaak voor corporaties om het hoofd boven water te houden. Destijds liepen we met dit initiatief voorop, je ziet het nu op meer plekken. Logisch, energiezuinig bouwen wordt gemeengoed. We móeten wel door de wet- en regelgeving. Dus laten we ons goed voorbereiden.’

Droomproject

Het klinkt bescheiden. Want tot nu toe slagen de initiatiefnemers er met vlag en wimpel in alle somberheid voor te blijven: door telkens kritisch te kijken of het beter kan dan de reguliere manier, zijn er innovaties en compleet nieuwe werkwijzen ontstaan in slopen en recyclen, bouwfasering en samenwerking met andere partijen (onder meer de manier waarop BIM toegepast wordt en betonrecycling in hoogwaardige woningbouw). Innovaties die hun geld opbrengen. Uit tussentijdse berekeningen blijkt, dat de meerprijs van de duurzame woningen inderdaad bekostigd wordt door de efficiënte samenwerking. ‘Ja,’ zegt Ilse, ‘we liggen op schema.’

Stadstuin Overtoom lijkt voor sommigen te mooi om waar te zijn. Is het zo dat projectdeelnemers zichzelf rijk rekenen met een tunnelvisie? Nee, ook kritische sceptici kunnen voor elke ambitie en bewering een stevige financiële onderbouwing vinden. Vanaf de zomer volgt een onafhankelijk bouwkostenmanagement bureau (de MBM Groep) de gangen van Co-Green op de voet en rekent de resultaten door –geen spoor van financiële wanprestaties. De winst die Co-Green claimt is ook in de calculaties duurzaam.

Opvallend bescheiden en opvallend mild

Als je alles op een rij zet, ga je je afvragen waarom niet iedereen op deze manier werkt. Is er soms een übermensch aan de slag? In de twee jaar waarin ik Co-Green heb gevolgd, heb ik veel gedreven, capabele mensen ontmoet. Mensen die werken met een open vizier en met zin om dingen samen te doen en beslissingen samen te nemen. Mensen die het kunnen hebben als anderen meekijken in hun keuken. Opvallend bescheiden, merk ik steeds, en opvallend mild. En met organisaties die pal achter hen staan.

Oceaanstomer

Van altijd mooi weer is geen sprake. Af en toe stormde het flink. Zoals die keer dat partner KOW Architecten een doorstart moest maken. Of de ontdekking dat men niet om de Amsterdamse stadsverwarming heen kon om de eigen –meer duurzame- ambitie waar te maken. Of de afstemming van het project met stadsdeel Nieuw-West en de Amsterdamse nutsbedrijven. De crisis op de huizenmarkt. Betrokkenen die uit het project stappen en nieuwe die erbij komen. ‘Je start een traject op van zes jaar,’ zegt Ilse. ‘Je kunt er niet van uit gaan, dat iedereen binnen boord blijft.’ Ondanks die hindernissen koerst Co-Green als een oceaanstomer door naar fase twee en drie. Waarbij ook de nieuwe mensen en bedrijven energie en gedrevenheid laten zien. Wat is de kracht van Co-Green?

Innerlijke drive

‘Het kunnen de ‘harde’ aspecten zijn als overdracht en organisatiestructuur’, denkt Ilse. ‘Maar ik heb het idee dat de zachte belangrijker zijn: je moet echt een innerlijke drive voelen om een gezamenlijk einddoel te bereiken. Dat als je echt samenwerkt, je tot een beter product komt. Dat je de dialoog met elkaar aan wil gaan. Elkaar scherp wil houden om de beste kwaliteit voor de beste prijs te leveren. En gelijkwaardig te werken. Bij de tussentijdse evaluatie zagen we dat mensen heel blij worden van de mate waarin ze mee kunnen denken en beslissen bij Co-Green.’

Duurzame of kostenbesparende toekomst

Of er na Stadstuin Overtoom een nieuw Co-Greenproject komt, weet Ilse niet. Ze ziet dat haar eigen organisatie Eigen Haard wel de kostenbesparing interessant vindt, maar of de klimaatneutrale ambities en andere ambities gezamenlijk overeind blijven is nog onbekend. ‘Misschien gaan er onderdelen mee in nieuwe projecten.’

Onderdelen? De geschiedenis laat zien dat successen die uitgekleed worden, schraal en onopvallend ten onder gaan, van Le Corbusier tot Alberts en van Huut. Het is maar net de vraag of een greep uit de ingrediënten van Co-Green hetzelfde resultaat oplevert als het huidige succes. Het lijkt er eerder op dat alle factoren samen de gouden combinatie vormen: de gelijkwaardige samenwerking én de prijs die daarop staat (het delen van winst en verlies), de ambitie om energieneutraal te bouwen én dat te doen met een kostenneutrale opbrengst, het aangaan van een gezamenlijk doel én de individuele wens te werken aan een betere wereld. Stel je voor dat je bijvoorbeeld het onderdeel ‘duurzaam’ uit het concept knipt, blijft er dan voldoende motivatie over om kostenbesparend te werken? De vleugels van gedrevenheid en innovatie vallen er dan meteen vanaf, de ziel is eruit. Hoe saai lijkt het mij om kostenbesparing als doel te hebben. Is het vorm geven aan een toekomst met kwaliteit niet veel leuker? Juist de combinatie van motivatie en instrumenten om elkaar daarop scherp te houden vormen de heilige graal. Ik wens alle Co-Green deelnemers toe dat ze er nog lang en vaak uit mogen drinken. Om bewoners te verheffen en anderen te inspireren.

Marleen Buwalda

KLIMAATNEUTRAAL

Co-Green bouwt een duurzame, klimaatneutrale wijk en voert dit op vele fronten door: in de manier van slopen, de manier van bouwen en die van bewonen, zelfs de kilometers die toeleveranciers moeten afleggen worden meegewogen. Hoe wil Eigen Haard dit bij andere projecten doen? Aad van Meel: ‘Co-Green gaat ver met ‘klimaatneutraal’ of ‘energieneutraal’. Zo ver gaan wij als woningstichting niet, maar hebben wel de hoge ambitie om vanaf 2015 alle projecten energiezuinig te ontwikkelen (deze ambitie staat in een concept Duurzaamheids beleidsplan dat nog moet worden goedgekeurd door het Bestuur van Eigen Haard). Dat heeft niets met Co-Green te maken, maar met onze policy. Een flinke opgave voor sociale huurwoningen, want we mogen de extra investeringen niet doorberekenen in de huur.’

BEWONERSPARTICIPATIE

Een ander speerpunt van Co-Green is de betrokkenheid van bewoners bij hun toekomstige woningen. Zo hoorde de architect in een vroeg stadium de wens van allochtone bewoners voor een gesloten keuken en een plek in de gang voor schoenen en nam dit mee in het ontwerp. Dat is niet nieuw voor Eigen Haard. Ook andere woningen krijgen dergelijke voorzieningen, was in het Parool te lezen. De krant kopte tendentieus met ‘halalwoningen’ en vergat voor het gemak dat wensen van álle bewoners waar mogelijk gehonoreerd worden. Aad van Meel: ‘we hebben een lange geschiedenis van bewonersparticipatie. Zo waren er in de jaren ’80  al bewonersplatforms voor nieuwbouwwoningen. Ze verdwenen een tijdje naar de achtergrond, maar Co-Green zette ze weer op de agenda. En ja, we passen het nu veelvuldig toe: op het Sumatraplantsoen in de Indische Buurt bijvoorbeeld, en de Zeeburgerdijk. Ik vind het een prima zaak.‘ De bewonersparticipatie van Co-Green gaat volgens hem verder dan bij andere projecten, omdat hier de participatie ook de openbare ruimte omvat.

TRANSPARANTIE

Co-Green legt alle boeken open op tafel met de partijen met wie ze samenwerkt. ‘Die transparantie gaat heel ver.’ Volgens Aad van Meel werkt de openheid in ieders voordeel, maar of het de transparantie een doel op zich wordt in toekomstige projecten, kan hij nog niet zeggen.

KETENSAMENWERKING

Hij noemt dit het meest interessante deel van het verhaal. ‘Want ze doen dit goed bij Co-Green. Ze werken daadwerkelijk op zodanige voet samen, dat ze kostenbesparend en kwaliteit verhogend bezig zijn. Absoluut voor herhaling vatbaar.’

SAMENWERKING MET GEMEENTE

Als je het hebt over ‘ketenintegratie’, dan hoort de gemeente ook als partij binnen de keten, vindt Aad van Meel. In die samenwerking valt nog wel wat winst te behalen: wat betreft de inrichting van de openbare ruimte, het bouwproces en zaken als erfpacht en grondprijs. Co-Green Stadstuin Overtoom is het eerste project waarbij Amsterdam wordt betrokken in het bouwproces. Aad van Meel ziet graag dat dit in de toekomst bij alle grootschalige projecten gebeurt. ‘Dan kun je veel sneller schakelen met z’n allen. En het maakt de keten completer.’

Het is aan de gemeente om hieraan gehoor te geven. Paulus de Wildt, stadsdeelraadvoorzitter, ziet de voordelen van zo’n hechte samenwerking, maar is ook bang voor precedentwerking.

DYNAMISCH VERDELINGSMODEL

Aad van Meel ziet veel goeds in de Co-Green aanpak, maar vraagt zich af of een letterlijke herhaling van het initiatief met andere partijen mogelijk is, met name als het gaat om de vooraf afgesproken verantwoordelijkheid voor winst en verlies in het Dynamisch Verdelingsmodel. Deze houdt alle partijen scherp op de te behalen resultaten in de samenwerking. ‘Daarbij wordt de winst in een succespot gestopt. Deze succespot is bedoeld om tegenvallers in het project te financieren. Ik vraag me af of je dat moet doen.’

REPETEERBAARHEID

Ook de vraag of Eigen Haard de partners van Co-Green bij nieuwe projecten inschakelt, staat voor hem nog open. ‘Je moet niet alles vastleggen, het is gezond om bij een aanbesteding meerdere partijen te vragen.’ Hij ziet wel dat met de juiste ketenpartners de resultaten hoger kunnen liggen, wat een heel aantrekkelijke reden is om wel met dezelfde partners in zee te gaan.

Samengevat denkt hij niet dat alle ambities van Co-Green integraal op andere projecten toegepast gaan worden. Ondanks de successen. Hij ziet meer heil in het meenemen van onderdelen, zoals de efficiënte manier van samenwerken. ‘Je moet onderdelen meenemen de toekomst in. Niet het hele concept.’

De gemeente Amsterdam reikt de Groene Speld uit aan een persoon of instantie die op uitmuntende wijze bijdraagt aan duurzaam bouwen in Amsterdam. Aan Maarten van Poelgeest, wethouder Ruimtelijke Ordening, de eer om in de monumentale van Gendthallen deze stimuleringsprijs uit te reiken. “Wat zij in dit project integraal doen wordt gewaardeerd op het niveau uitmuntend. Uitmuntend, vanwege het uitstekende projectresultaat, maar ook door het ontwikkelde systeem dat herhaald kan worden”, aldus het juryrapport.

De bouw van het eerste Co-Green project is in volle gang. Oude portiekflats hebben plaatsgemaakt voor een nieuwe gevarieerde wijk: Stadstuin Overtoom. De eerste 154 huishoudens verhuizen in de loop van 2013 naar hun duurzame woning.

Niet alleen de woningen zijn duurzaam, maar ook het sloop- en bouwproces. Zo wordt alle energie en water dat nodig is voor de bouw en bewoning, bespaard of duurzaam opgewekt op locatie. 90% van het sloopmateriaal van de oude woningen wordt hergebruikt in de nieuwe woningen. Hierin loopt Co-Green voor op de Amsterdamse energierichtlijnen voor 2015.

Hoe zit het ook alweer? Co-Green wil hoogwaardige, duurzame, energiezuinige woningen bouwen die niets meer kosten dan de gemiddelde niet-duurzame woning. De extra kosten die deze kwaliteit met zich meebrengt, betalen de initiatiefnemers uit een verregaande en efficiënte samenwerking. Om betaalbaar en duurzaam te kunnen bouwen voor de sociale sector, is gerekend met een groeiende opbrengst van de koop- en vrije sector huurwoningen. Er is echter sprake van krimp. Op dit moment worden de sociale huurwoningen gebouwd, fase 2 en 3 bestaan vooral uit vrije sector huurwoningen en koopwoningen.  Hoe haalbaar ziet het initiatief er op dit moment uit?

‘De huizenprijzen zijn zo’n 150-200 euro per vierkante meter gedaald,’ legt Marius uit. ‘Dus waar we eerst dachten aan een opbrengst van 280.000 euro per woning, moeten we nu rekenen met 260, of zelfs maar 250.000 euro. Dat is een grote klap. We moeten dingen anders oplossen, kleinere studio’s bouwen is bijvoorbeeld, daar is veel vraag naar.’
Hij zegt er meteen bij dat dit niet de ambitie voor Stadstuin Overtoom is. ‘In ieder geval niet in grote aantallen. We wilden juist grotere woningen bouwen om meer kwaliteit toe te voegen aan de stad. Daarbij verwachten mensen op deze plek meer vierkante meters voor een lager bedrag dan binnen de ring.’

Potentiële kopers
De idealen en duurzame ambities van Co-Green zijn belangrijk en doorslaggevend voor het slagen van het project. Daar wordt dan ook niet op afgedongen. Opmerkelijk is wel, dat ze voor de toekomstige bewoner, die kritische consument, geen rol van betekenis spelen. Voor de potentiële koper is betaalbaarheid belangrijk, en uitstraling (zie ook de blogs:  Geel wil hoogpolig tapijt en Welke kleur heeft de nieuwe bewoner?)De experts op de Expertmeeting, actieve bewoners, architecten en makelaars uit wijk en stad, scherpen die potentiële kopers nog verder aan. Zo benoemt Bas Liesker van Heren 5 Architecten de ‘Ringklever’, iemand die graag in de buurt van de Ring A10 woont, om deze dagelijks bij woon-werkverkeer te gebruiken. Die persoon wil niet eerst een half uur door de (binnen)stad rijden, maar wel de genoegens van de stad in zijn vrije tijd meemaken. De Ringklever als doelgroep vraagt om kwaliteit, comfort en luxe. Ook komt de ‘Allochtone stijger’ in beeld. Dit is iemand uit een latere generatie immigranten, die zich succesvol heeft ontwikkeld in de maatschappij. Deze doelgroep wil weg uit de buurt waar zij opgroeide, tenzij zij een woning kan vinden die haar verworvenheden bevestigt en ondersteunt. Een luxe entreepartij van de woningen kan zo’n karakter bijvoorbeeld versterken.

Ook keken de experts kritisch naar de keuze voor parkeren die bij de eerste bouwfase gemaakt is: onder een parkeerdek met open plekken die voor daglicht zorgen. De consument van koop- en vrije sector huurwoningen willen niet onder zo’n plek parkeren. Dat voelt onveilig, menen ze. De parkeergarages voor fase 2 en 3 moeten dus dicht zijn. Meteen prettig voor de binnentuinen, die hierdoor veel meer ruimte en mogelijkheden krijgen. En over tuinen gesproken: de experts verwachten meer behoefte aan woningen die ‘grondgebonden’ zijn, dus met een tuintje voor of achter.

Huur-koopconstructie
De makelaars van Hallie & Van Klooster en Nieuw West Makelaardij adviseren Co-Green om eens te denken aan een constructie van huur-koop: eerst verhuren, maar met de mogelijkheid tot koop op termijn. Huizen die op dit moment lang in de verkoop blijven staan, kunnen heel goed een plek vinden op de huurmarkt. Er is een groeiende vraag naar goede vrije sector huurwoningen en deze zouden een interessante investering kunnen zijn, denken de experts.
Last but not least hebben de makelaars nog een tip: faseer, faseer, faseer. Bied de woningen in kleine hoeveelheden ter verkoop aan, niet als heel blok.

Het ontwerp voor fase 2 en 3 wordt op dit moment geherdefinieerd en de tips van de experts worden meegenomen. De groene, duurzame ambities van Stadstuin Overtoom blijven overeind, maar het project krijgt meer kleinere en meer grondgebonden woningen. Hoe de verhouding er precies uit komt te zien en welke gevolgen alle tips hebben voor het ontwerp, blijkt de komende tijd. Wordt vervolgd!

Het zijn niet de minsten die naast Co-Green genomineerd zijn voor de Groene Speld, de duurzaamheidsprijs van Amsterdam voor bestaande bouw en nieuwbouw. ‘Het is een belangrijke prijs en we zijn razendbenieuwd’, zegt Caroline Kortenbout van Eigen Haard.

De initiatiefnemers van Co-Green hebben Amsterdam verteld van hun intense samenwerkingsvorm, van de manier waarop ze duurzaam bouwen laagdrempelig en kostenneutraal maken en van het klimaatneutraal bouwen voor de sociale woningmarkt. Baltie Teeuwen van het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam, die de prijs dit jaar voor de vierde keer uitreikt, is van de doelstellingen onder de indruk. ‘Mooi dat het initiatief opschaalbaar is.’ Hij laat de keuze over aan een onafhankelijke jury, die dit jaar bestaat uit Marjan Minnesma, directeur van actieorganisatie Urgenda en uitgekozen door dagblad Trouw tot duurzaamste Nederlander, Pieter Hameetman van Koninklijke BAM Groep NV en Platform Energietransitie Gebouwde Omgeving en Pauline Westendorp, de winnares van vorig jaar als directeur energiemaatschappij NewNRG en initiatiefnemer van WijKrijgenKippen.

‘De overwegingen van de jury kunnen heel breed zijn,’ laat Baltie Teeuwen weten en licht daarbij niets op van de sluier die tot 11 december, de dag van de prijsuitreiking, over de genomineerden licht.
De andere drie zijn:
- Architectenbureau Paul de Ruiter, die duurzaamheid in zijn ontwerpen als uitgangspunt heeft;
- Christiaan Brester, die een oplossing uitvond voor meerdere huishoudens die samen zonnepanelen willen gebruiken;
- de duurzame school- en woongebouw Het Klaverblad in Amsterdam Zuid-Oost.

Amsterdam wil vanaf 2015 alleen nog maar klimaatneutrale nieuwbouw in de stad.

De lage energienota ontstaat door drie factoren:
1. de bouw: de woningen vragen minder energie door goede isolatie en energiezuinige installaties;
2. de huishoudelijke apparaten: deze zijn energiezuinig;
3. de bewoners zelf: zij weten straks hoe zij energiezuinig kunnen leven.

Bouw
Projectorganisator Rob van der Bas van ERA Contour is trots op de duurzame bouw van Stadstuin Overtoom. Hij wijst naar het energiezuinige ontwerp, zie ‘Duurzaam ontwerpen, wat is dat?’. ’We lopen met de isolatiewaarden tien jaar vooruit op de bouwregelgeving ‘, laat hij tussen neus en lippen door weten. ‘Deze isolatie zorgt voor warme winters en koele zomers in huis. Maar ook de ventilatie is hoogwaardig en vooruitstrevend. En de warmteterugwinning van douchewater, de led-verlichting in de openbare ruimtes, de regenwaterbuffering voor droge tijden….’  Er is veel geïnvesteerd om de woningen, maar ook om het hele gebouw en eigenlijk het gebied zelf duurzamer en dus kostenbesparend te maken. Uiteindelijk scheelt dit woningstichting  Eigen Haard in de kosten voor onderhoud en scheelt het de bewoner in de portemonnee.
Om een beeld te krijgen van de meerkosten van de hoogwaardige bouw: deze zijn grofweg 18.000 euro per woning in de eerste fase van het project. Meer dan de helft wordt op de integrale bouwkosten terugverdiend door de verbeterde manier van samenwerken. Of het andere deel ook terugverdiend kan worden is nog spannend. Dit heeft te maken met de waarde van de woningen op de markt. Daarnaast onderzoekt Woningstichting Eigen Haard exploitatievormen van de duurzaam opgewekte energie en een energie BV.

Installaties en apparaten
Het NIBUD geeft gemiddelden aan wat flats per jaar verbruiken aan gas, water en elektriciteit. Dit is bijvoorbeeld voor gas 864 euro. Verder betaalt een gezin van vier personen voor elektriciteit 312 euro en voor water 86 euro per jaar. Samen zo’n 1262 euro per jaar dus. Die lasten zullen bij de Stadstuin Overtoomwoningen veel lager worden, is de voorspelling.  Machiel Karels van DWA, adviseur voor de installaties bij Stadstuin Overtoom, vindt het echter griezelig om te praten over harde cijfers. ‘Het gevaar bij prognoses over het energiegebruik is, dat ze een eigen leven gaan leiden. Dit soort bedragen zijn niet alleen afhankelijk van de installaties, maar ook van de gebruikers. Wij hebben alleen bepaalde aannamen gedaan op basis van de duurzaamheidsmaatregelen.’ De aannamen van DWA komen neer op iets meer dan de helft van de gemiddelde NIBUD- lasten, namelijk op 695 euro per jaar. DWA gaat er hierbij van uit dat er alleen hele zuinige ‘A-label apparaten’ gebruikt worden, er in de woning geen gasgebruik is en dat ze zijn aangesloten op de stadsverwarming van Amsterdam. De opbrengst van de zonnepanelen is al verrekend in de aanname.

Bewoners  met zulke lage energierekeningen, kunnen zich in de handen wrijven. Maar niet voor niets is DWA huiverig voor dit soort prognoses. Zo gebruiken mensen in de sociale huursector meestal geen dure A-label apparaten. Het zijn eerder meerderhandse ‘Marktplaats-apparaten’. Nico Nieman van Eigen Haard: ‘ Bewoners kunnen zich de aanschaf misschien niet veroorloven, maar voelen wel als eerste de steeds hoger wordende energieprijzen. We willen hen helpen met een oplossing.’ Woningstichting  Eigen Haard is dan ook met fabrikant Bosch in juli een pilotproject gestart om het huurders mogelijk te maken energiezuinige label A’-apparaten in huis te halen. In deze constructie kunnen ze de apparatuur leasen en zo toch een lagere energierekening halen.’ Als de resultaten van de pilot bekend zijn, bekijkt Eigen Haard of ze dezelfde constructie aan zal bieden aan haar huurders van Stadstuin Overtoom. Ook blijkt dan of de leasekosten betaald kunnen worden met de besparing op de energierekening.

Bewoners
Het zijn uiteindelijk de bewoners die de meeste energiebesparing kunnen opleveren. Dat maakt het voor de initiatiefnemers van Stadstuin Overtoom moeilijk om de lage-lasten-doelstelling keihard te halen. ‘Als ze straks allemaal flatscreens naar binnen slepen en de verwarming op de hoogste stand zetten met de ramen wijd open, dan mis je je doel,’ zei Ilse van Andel van Eigen Haard al 2009 (zie ‘Aan de wieg van iets nieuws’).

De woningstichting is bezig met het samenstellen van een woonwijzer die ze  begin 2013 aan haar bewoners wil voorleggen. Hierin staat op welke manier ze energiezuiniger kunnen leven –en zelfs móeten. Het valt niet mee. Je begeeft je als verhuurder op het privéterrein van de huurder, namelijk zijn gedrag, weet Eigen Haard. Toch is het de huurder zelf die hier straks de meeste profijt van heeft. Hij krijgt tenslotte maar een klein rekeningetje op de mat voor zijn energiekosten.

Wordt vervolgd.